El derecho de superficie cómo derecho de promover y mantener una planta solar sobre la cubierta o terreno de un tercero en Weblogs de Yaaqui.com

El derecho de superficie en las instalaciones solares fotovoltaicas se refiere a los diversos módulos y elementos que incorporados al suelo, emergen de él; esto es, el sobresuelo.

En el sector de la energía solar el derecho de superficie es un derecho real, enajenable y transmisible por sucesión, que confiere a su titular, durante un plazo determinado que no puede exceder al máximo fijado por ley (se trata de un derecho temporal), la facultad de tener y mantener en cubierta o terreno ajeno, una planta solar fotovoltaica conectada a red.

Para los promotores solares el hecho de adquirir el derecho de superficie resulta el medio más idóneo para promover sobre él una planta solar fotovoltaica. Además de cara al promotor solar, esta figura jurídica cuenta con mayores ventajas frente a la del contrato de arrendamiento, cómo por ejemplo:

- el no tener que depositar la fianza en el organismo correspondiente.

- el no sometimiento, en defecto de pacto expreso, a la Ley de arrendamientos urbanos, evitando los numerosos derechos y obligaciones que nacen para las partes, causas de extinción, etc.

- la posibilidad de ser hipotecado de conformidad con el artículo 107.5 de la Ley Hipotecaria.

- La publicidad del Derecho Real de Superficie que se adquiere con su inscripción registral. Esta publicidad no es simple, ya que se eleva como requisito esencial del acto, es decir, tiene efectos constitutivos. La inscripción de la superficie se comporta como requisito ad solemnitatem para la configuración del derecho, así como lo es la escritura pública de constitución. Hasta que no se inscriba la superficie en el Registro de Propiedad como gravamen a la finca, no puede decirse que existe el Derecho Real de Superficie, pues carece de eficacia y validez el derecho.

De conformidad con el artículo 1030 del Código Civil en el derecho de superficie, el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre la superficie del suelo.

Este derecho no puede durar más de noventa y nueve años. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.

La naturaleza jurídica del derecho de superficie se asimila al arrendamiento, a la enfiteusis, al dominio dividido, al usufructo y a la propiedad del espacio aéreo.

OBLIGACIONES DEL PROMOTOR SOLAR COMO SUPERFICIARIO

a) Término de ejecución:

El superficiario tiene que realizar las obras en el plazo establecido por el título constitutivo. Este plazo es de caducidad no admitiendo suspensión, ni interrupción y comienza a computarse desde que el derecho se ha constituido, es decir, desde la entrega de la posesión con título.

b) Obligación de pagar el solarium:

Si el derecho se constituye a título oneroso, el superficiario quedará obligado al pago del precio pactado, en la cuantía y forma establecidas en el título constitutivo.

c) Obligación de restitución o entrega:

El superficiario queda obligado, una vez extinguido el derecho por cualesquiera de las causas de extinción, (bajo los efectos de la reversión que opera) a devolver o entregar la construcción al concedente, o propietario del terreno o de la cubierta de la nave industrial.

OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO DEL ESPACIO SOBRE EL QUE SE PROYECTA LA PLANTA SOLAR O CONCEDENTE

Obligación de colaborar con el desarrollo de la construcción:

Implica que el concedente no debe obstaculizar la realización de la construcción por parte del superficiario y debe resolver cualquier tipo de barrera existente con anterioridad al negocio superficiario pues el mismo debe brindar todas las condiciones necesarias para el cabal ejercicio de la actividad del superficiario.

Responde por evicción:

Pues la acción reivindicatoria interpuesta por un tercero se tramitará con el superficiario y con el concedente partiendo de la obligación de que para conceder un terreno en superficie el concedente tiene que ser el propietario del suelo.

Obligación de indemnizar:

Ya no constituye una regla, sino una excepción establecida por las partes en el título constitutivo de que una vez extinguido el derecho, el dominus soli pague una indemnización al superficiario por lo construido, que él ha adquirido como efecto de la reversión.

Fuente: Suelo Solar

De hecho, el Derecho Real de Superficie es la forma jurídica de arrendamiento más extendida en el sector.

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